DPE et passoires thermiques : interdiction de louer en 2026, ce que doivent savoir les bailleurs

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un enjeu central pour les propriétaires bailleurs en France. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location les logements classés G au DPE, surnommés « passoires thermiques ». En 2026, le calendrier réglementaire se poursuit avec l'interdiction progressive des logements classés F. Ce guide explique les obligations des bailleurs, le calendrier d'interdiction et les solutions pour mettre son logement en conformité.

Qu'est-ce que le DPE et pourquoi est-il obligatoire ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document qui évalue la performance énergétique et climatique d'un logement. Il classe le bien sur une échelle de A (très performant) à G (très énergivore) selon deux critères : la consommation d'énergie et l'impact sur l'effet de serre. Le DPE est obligatoire pour toute mise en location d'un logement et doit être remis au locataire avant la signature du bail.

Le DPE a une valeur informative mais aussi réglementaire. C'est sur la base de ce diagnostic que les autorités appliquent les interdictions de location des passoires thermiques. Le DPE est valable 10 ans et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Depuis la réforme de 2021, le DPE est dit « opposable », ce qui signifie que ses résultats engagent le propriétaire et peuvent être contestés en justice.

Le calendrier d'interdiction des passoires thermiques

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location (nouveau bail ou renouvellement) un logement classé G au DPE. Les logements déjà loués avant cette date ne sont pas concernés immédiatement, mais le seront au moment du renouvellement du bail ou d'un changement de locataire.

Le calendrier se poursuit en 2026 et au-delà : les logements classés F seront progressivement interdits de location, suivis des logements classés E dans un délai plus lointain. L'objectif affiché par le gouvernement est d'éliminer définitivement les passoires thermiques du parc locatif français d'ici 2028. Pour les propriétaires bailleurs, cela signifie qu'il devient urgent de réaliser des travaux d'amélioration énergétique si le logement est classé F ou G.

Les conséquences pour les propriétaires bailleurs

Si votre logement est classé G ou F au DPE, vous ne pourrez plus le louer légalement dès qu'un nouveau bail doit être signé. Cela signifie que vous ne pouvez pas relouer le logement après le départ d'un locataire, ni le remettre en location après un renouvellement de bail, sans avoir réalisé les travaux nécessaires. La sanction pour non-respect de cette interdiction peut aller jusqu'à l'interdiction de percevoir les loyers : le bailleur ne peut plus encaisser le loyer tant que le logement n'est pas remis en conformité.

Il est donc essentiel pour tout propriétaire bailleur de connaître la classe DPE de son logement. Si vous n'avez pas de DPE récent (postérieur à juillet 2021), il est recommandé d'en faire réaliser un pour connaître la situation de votre bien. Si le logement est classé F ou G, il faut planifier des travaux d'amélioration énergétique (isolation, changement de chauffage, ventilation) pour le remonter à une classe E minimum avant la mise en location.

Les aides financières pour les travaux de rénovation énergétique

Plusieurs aides existent pour aider les propriétaires bailleurs à financer des travaux de rénovation énergétique. MaPrimeRénov' propose des aides pour des travaux isolés ou dans le cadre d'un parcours de rénovation globale. Les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE), proposés par les fournisseurs d'énergie, offrent des primes pour des travaux d'isolation et de chauffage. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer les travaux sans intérêts. La TVA à taux réduit (5,5%) s'applique à certains travaux de rénovation énergétique.

Pour les bailleurs qui investissent dans un logement destiné à la location non meublée, le dispositif « Relance Logement » (loi de finances 2026) permet de déduire chaque année une partie du prix d'achat du bien immobilier et l'intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) des revenus locatifs. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les logements anciens nécessitant des travaux d'amélioration énergétique.

Comment améliorer le DPE de son logement ?

Pour améliorer le DPE d'un logement, les travaux les plus efficaces sont l'isolation thermique (murs, toiture, fenêtres), le remplacement du système de chauffage par un équipement plus performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation), et l'installation d'une ventilation adaptée. Un audit énergétique peut aider à identifier les travaux prioritaires en fonction du gain énergétique attendu et du budget disponible.

Il est recommandé de faire accompagner son projet de rénovation par un professionnel agréé « Mon Accompagnateur Rénov' » pour structurer les travaux et maximiser les aides. Le suivi des dépenses liées aux travaux est essentiel : ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers et doivent être conservées pour la déclaration fiscale annuelle. Lota permet de centraliser ces informations et d'exporter les dépenses pour faciliter la comptabilité du bailleur.

Conclusion : anticiper pour rester en conformité

En 2026, l'interdiction de louer les passoires thermiques se renforce. Les propriétaires bailleurs dont le logement est classé G ou F au DPE doivent anticiper les travaux nécessaires pour pouvoir continuer à louer leur bien. Entre les aides financières disponibles et le dispositif Relance Logement, il existe des solutions pour financer ces travaux tout en optimisant la fiscalité. La clé est d'agir tôt pour éviter de se retrouver dans une situation où le logement ne peut plus être loué légalement.